Immobilie rechtssicher verkaufen

Der Immobilienverkauf geht oft mit fundamentalen Veränderungen der Lebenssituation einher. Verkäufer müssen sich um so vieles gleichzeitig kümmern und stehen daher unter ständigem Zeitdruck. Sich dann durch den Behördendschungel zu kämpfen, um alle wichtigen Unterlagen für den Verkauf zusammenzutragen, kann sehr nervenaufreibend sein. Daher ist ein Profi-Makler in dieser Situation eine große Hilfe – routiniert und zuverlässig besorgt er für Sie die notwendigen Dokumente. Doch welche Dokumente benötigen Sie genau?

Allein mit dem Grundbuchauszug ist es leider nicht getan. Vielen Eigentümern ist gar nicht bewusst, wie viele verschiedene Unterlagen für den Verkauf benötigt werden und welche Behörden und Ämter jeweils dafür zuständig sind. Spätestens beim Notartermin können fehlende Unterlagen zu einem echten Problem werden. Vor allem Banken verlangen aber meist schon vorher zahlreiche Dokumente, von denen sie ihre Finanzierungsentscheidungen abhängig machen.

Der Grundbuchauszug – Ihr wichtigster Nachweis


Damit Sie nachweisen können, dass Sie tatsächlich Eigentümer des verkauften Objekts sind, ist der Grundbuchauszug der wichtigste Nachweis für Sie. Damit ein Kaufvertrag abgeschlossen und vom Notar beglaubigt werden kann, muss dieser also zwingend vorliegen. 

Aus den Eintragungen in Abteilung III des Grundbuchs gehen ferner die eventuell vorhandenen Belastungen (Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden) hervor, in Abteilung II sind eventuell bestehende Wohn- und Nießbrauchrechte vermerkt. Den Grundbuchauszug können Sie direkt beim Grundbuchamt beantragen, sinnvoll ist auch die Beantragung über einen Notar. 

Was sonst noch wichtig ist: Flurkarte, Baupläne, Grundriss und Energieausweis

Fast genauso wichtig wie der Auszug aus dem Grundbuch ist die Flurkarte, die vom Katasteramt ausgestellt wird und als amtlicher Nachweis zur Identifizierung eines Grundstücks gilt. Dazu dient insbesondere die Flur- und Flurstücksnummer. Außerdem zeigt die Flurkarte exakt die Grenzen und die Lage des Grundstücks und verzeichnet die vorhandene Bebauung. Die Flurkarte gehört zu den Unterlagen, die bei privaten Immobilienverkäufen häufiger mal vergessen werden. Wer sich beim Verkauf von einem professionellen Makler unterstützen lässt, kann sich hingegen sicher sein, dass alle erforderlichen Schriftstücke für einen rechtssicheren Verkauf zum richtigen Zeitpunkt vorliegen.

Banken verlangen in der Regel weitere Unterlagen wie einen Bauplan, einen maßstabsgetreuen Grundriss, eine Baugenehmigungsurkunde und eine Baubeschreibung. Sie wollen den Zustand und die Konstruktionseigenschaften der Immobilie genau prüfen, bevor sie Ihrem Käufer eine Finanzierungszusage machen. Meist liegen diese Dokumente beim Bauordnungsamt vor. Für ältere Gebäude existieren allerdings oft nicht alle Informationen. Fehlende Grundrisse müssen dann gegebenenfalls neu angefertigt werden. 

Ein Energieausweis ist nicht mehr nur für den Abschluss eines Kaufvertrages notwendig, sondern schon zu Beginn der Vermarktung. Bestimmte Daten zum Energieverbrauch müssen bereits in Immobilieninseraten angegeben werden. Verstöße gegen dieses Gesetz können mit Bußgeldern geahndet werden. Sollte für Ihre Immobilie noch kein Energieausweis vorhanden sein, können Architekten, Energieberater und andere zugelassene Fachleute diesen ausstellen. 

Sie benötigen professionelle Hilfe bei Ihrem Immobilienverkauf? Kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich! Wir helfen Ihnen gerne weiter. 

Aufgaben eines Immobilienmaklers

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, scheut meist die Ausgaben für den Immobilienmakler. Zu Unrecht! Denn ein kompetenter Makler kann und wird Ihr Objekt für Sie stressfrei, in kürzester Zeit und zum bestmöglichen Marktpreis verkaufen. Durch den Privatverkauf sparen Sie sich zwar zunächst einige Kosten ein, am Ende lohnt es sich aber aufgrund eines niedrigeren Verkaufspreises doch nicht. Um mehr Transparenz zu schaffen, haben wir im Folgenden alle Aufgaben aufgelistet, die ein Immobilienmakler für Sie übernimmt.

Die Aufgaben während der Verkaufsvorbereitung

Wie zu erkennen ist, fallen bereits vor Verkaufsstart der Immobilie viele, teilweise auch komplexere Themen an. Ein Immobilienmakler verfügt aber über eine entsprechende Organisation, die nötige Erfahrung, das Fachwissen sowie die erforderlichen Systeme und technischen Ausstattungen, um all diese Aufgaben kompetent und in kurzer Zeit durchzuführen. Da der Makler auch die Rolle des Beraters einnimmt, kann er Sie zu speziellen Fragestellungen, wie z.B. zu Fragen zur Immobilienrente, informieren und gemeinsam mit Ihnen einen für sie optimalen Lösungsansatz entwickeln.

Die Immobilienbewertung

Die Ermittlung des Verkaufspreises scheint aufgrund vieler Möglichkeiten der Online-Bewertung einfach zu sein. Was dabei nicht beachtet wird, ist, dass diese automatisierten Verfahren nur einige relevante Eckpunkte des Objektes abfragen, wodurch die Immobilie nur unzureichend beschrieben werden kann. Die speziellen Objektmerkmale, welche ausschlaggebend für dein Preis sein können, kommen nicht zum Tragen. Dadurch kann eine Online-Bewertung nur als ein Richtwert verstanden werden. Viel besser ist es aber, diese Aufgabe einem Immobilienmakler zu überlassen, der mit den regionalen Märkten vertraut ist und weiß, welche Immobilienpreise vor Ort tatsächlich realistisch und erzielbar sind.  Hier geht es zur Immobilienbewertung bei Appelhans Immobilien.

Das Exposé 

Die eigentliche Vorbereitung des Verkaufs sollte unbedingt von einem Immobilienmakler übernommen werden. Denn zunächst ist ein ansprechendes Exposé anzufertigen. Es umfasst sachliche und informative Texte, welche zugleich auch Emotionen wecken sollen. Die Erstellung eines maßstabgetreuen Grundrisses gehört ebenso dazu wie ein Energieausweis. <Hier sehen Sie ein Muster-Exposé von Appelhans Immobilien.

Professionelle Fotos

Eine ganz entscheidende Bedeutung spielen auch die Objektaufnahmen, welche im Idealfall auf den ersten Blick ansprechen und neugierig machen. Unabdingbar dafür ist eine Profikamera, über die nur wenige Privatpersonen verfügen. Weiterhin benötigt man beim Anfertigen von professionellen Fotos ein gewisses Know-How sowie weiteres technisches Equipment, wie eine Stativkamera oder eine Drohne zur Anfertigung von Luftaufnahmen, damit Ihre Immobilie im besten Licht erstrahlt. Selbstverständlich muss das gesamte Objekt gut aufgeräumt und sauber sein, bevor die Aufnahmen angefertigt werden. Einige Makler bieten auch das sogenannte Home-Staging an. Das bedeutet, dass die Räume bei Bedarf komplett eingerichtet fotografiert und besichtigt werden, sodass die Attraktivität der Immobilie gesteigert wird.

360° Besichtigungen

Mittels einer neuen Technologie kann der Makler den Kaufinteressenten per virtueller 360° Besichtigung einen realitätsnahen Vorabeindruck des Objektes vermitteln. Der Immobilienmakler hilft somit den Interessenten bei der Objektauswahl und Ihnen dabei, die Zahl der Besichtigungen auf ein verträgliches Maß zu reduzieren.

Aufbereitung der Objektunterlagen

Zum Verkauf einer Immobilie werden eine Vielzahl an Unterlagen benötigt. Dadurch, dass der Makler in der Region bestens vernetzt ist, beschafft er Ihnen in kürzester Zeit alle Unterlagen bei den zuständigen Behörden und Ämtern. Dabei ist ein gültiger Energieausweis zwingend erforderlich!

Nachdem der Immobilienmakler alle notwendigen Unterlagen, Fotos und Texte für ein aussagekräftiges Exposé zusammengestellt hat, kommen die namenhaften Immobilienplattformen ins Spiel, da Sie eine wichtige Rolle bei den Kaufinteressenten spielen. Der Makler kann aber viel mehr: Er besitzt eine Kundendatenbank, wo er schnell einen passenden Käufer für Ihre Immobilie finden kann, und vermarktet Ihre Immobilie nicht nur auf Online-Portalen, sondern auch auf der eigenen Webseite und nutzt lokale Printmedien.

Die Aufgaben während des Verkaufsprozesses

Dank der guten Vorarbeit des Immobilienmaklers werden viele Interessenten auf Ihre Immobilie aufmerksam und möchten Kontakt aufnehmen. Je nach Attraktivität und Nachfrage nach dem Objekt sind Besichtigungstermine zu organisieren, koordinieren und durchzuführen. Ob das Objekt noch bewohnt ist oder leer steht – in beiden Fällen sind bestimmte Vorbereitungen erforderlich, mit denen ein Makler bestens vertraut ist.

Verhandlungsgeschick

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Preisverhandlung. Auch wenn vorher im Inserat ein Preis angegeben wird, versuchen Kaufinteressenten meist diesen nach unten zu drücken. Da der Immobilienmakler die Interessenten seines Kunden vertritt, besitzt er die richtigen Argumente und ein gewisses Verhandlungsgeschick, damit er alle Beteiligten vom besten Preis überzeugen kann.

Bonitätsprüfung

Wenn der richtige Kaufinteressent gefunden ist, prüft der Makler dessen Zahlungsfähigkeit. Der Makler nutzt hierbei seine Erfahrung, weshalb eine Bonitätsprüfung durchgeführt wird. Dadurch erhält der Verkäufer noch vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages die Sicherheit, dass der Käufer in der Lage ist, die Immobilie zu zahlen.

Kaufvertragsbestellung

Nachdem sich alle Parteien einig sind, wird der Notar mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs beauftragt. Der Makler übermittelt alle erforderlichen Unterlagen und Informationen an den Notar und erklärt dem Käufer und Verkäufer in einer Vorbesprechung den Kaufvertragsentwurf. Der Immobilienmakler nimmt hierbei die Rolle des Moderators ein und versucht alle Interessen zu verbinden, damit in allen Punkten Einigkeit herrscht.

Notartermin & Objektübergabe

Seine Kunden begleitet der Makler auch zum eigentlichen Notartermin, an welchem der Notar den gesamten Vertrag vorliest und am Ende fragt, ob noch Verständnisfragen bestehen. Da der Makler den Inhalt im Vorfeld genau mit seinen Kunden besprochen hat, bestehen meist keine Fragen mehr und der Vertrag kann von beiden Parteien unterschrieben werden.

Auch bei der Objektübergabe ist der Immobilienmakler stets an Ihrer Seite. Gegebenenfalls auftauchende Unklarheiten lassen sich dadurch schnell und unkompliziert klären. Außerdem erfolgt die Durchführung der Objektübergabe anhand von Checklisten und einem Übergabeprotokoll, welchen Käufer und Verkäufer unterzeichnen.

UNSER EXPERTEN-FAZIT:

Ein kompetenter und erfahrener Makler verfügt über deutlich bessere Möglichkeiten, für seine Kunden eine Immobilie zu veräußern oder zu finden, als eine Privatperson. Dies zeigt sich insbesondere an seinen Verbindungen und seinem Netzwerk, welches er sich über Jahre aufgebaut hat, das technische Equipment und sein Verhandlungsgeschick, welches er besitzt. Seine Erfahrung und sein Wissen verschaffen eine zusätzliche Sicherheit bei Käufer und Verkäufer, sodass sich ein Immobilienkauf oder -verkauf ohne Makler schon gar nicht mehr lohnt!