Immobilie verschenken oder vererben?​

Immobilie verschenken oder vererben?

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Vielleicht denken Sie als Eigentümer auch öfter darüber nach, ob Sie Ihre Immobilie vererben oder lieber bereits zu Lebzeiten verschenken sollten. Verschenken kann manchmal Vorteile haben. Allerdings spart dabei nicht jeder gleich viel. Daher sollten Immobilienbesitzer wissen, wann und wie sich Schenken lohnt.

Ob Schenkung oder Erbschaft – der Staat bittet in beiden Fällen zur Kasse. Und nicht nur das, auch der Steuersatz und die Steuerfreibeträge sind in beiden Fällen gleich. Sie sind sowohl beim Verschenken als auch beim Vererben vor allem vom Verwandtschaftsgrad des Begünstigten abhängig. So gilt beispielsweise für Ehepartner in jedem Fall ein Freibetrag von 500.000 Euro, für Kinder liegt er bei 400.000 Euro, und die Staffelung geht weiter bis zu 20.000 Euro für Freunde, Geschwister oder auch nicht eingetragene Lebenspartner. Für den verbleibenden Teil des Immobilienwertes wird ein Steuersatz zwischen 7 und 43 Prozent fällig, welcher abhängig vom Wert der Immobilie ist.

Eine wichtige Ausnahme: Verheiratete Eigentümer können Ihrem Ehegatten die selbstgenutzte Immobilie komplett steuerfrei übertragen, egal, wieviel sie wert ist. Auch diese Regelung findet gleichermaßen auf verschenkte wie auf vererbte Immobilien Anwendung.

Die Schenkung um Steuern zu sparen.

Wie also lassen sich dann durch eine Schenkung Steuern sparen? In einigen Fällen ist das möglich, wobei zwei Aspekte eine Rolle spielen. Zum einen kommen die oben erwähnten Steuerfreibeträge bei Schenkungen nicht nur einmalig zum Tragen, sondern alle zehn Jahre erneut. Sie können Ihre Immobilie also auch „auf Raten“ verschenken und dafür sorgen, dass der jeweils übertragene Teilwert unterhalb des Freibetrages liegt. Über Jahrzehnte hinweg ist auf diese Weise eine Übertragung ohne Steuerabzug möglich. Dies erfordert allerdings eine sehr langfristige Planung, wie sie eher seltener realistisch sein dürfte. Ein zweiter Aspekt ist, dass eine frühzeitige Wertermittlung steuerliche Vorteile haben kann. Bis zu Ihrem Tode könnte der Immobilienwert stark ansteigen, und das hieße für Ihre Erben, dass dann eine höhere Erbschaftssteuer anfallen würde.

Den Erbstreit vermeiden und den Verbleib der Immobilie in der Familie sichern.

Während die Steuerersparnis eher ein Spezialfall ist, sind die entscheidenden Argumente für eine Schenkung eher anderswo zu suchen. Ein entscheidendes Motiv: Sie wollen dafür sorgen, dass die Immobilie langfristig im Besitz der Familie verbleibt. Wenn Sie vererben, kann es nach Ihrem Tod leicht passieren, dass die Erbengemeinschaft sich nicht über die Teilung des Erbes einigen kann. Ihren Willen können Sie zwar in einem Testament detailliert festhalten, aber ein Erbstreit lässt sich dadurch nicht mit Sicherheit verhindern. Auch nicht die mögliche Situation, dass Ihre Erben das Haus verkaufen müssen, um alle Erbberechtigten auszahlen und die Erbschaftssteuer bezahlen zu können. Eine Schenkung bietet hier vielfach die bessere Alternative. Sie können damit spezielle Auflagen verbinden, die einen Immobilienverkauf ausschließen. Außerdem ist es ratsam, dass Sie sich ein Nießbrauchrecht für die Immobilie sichern. Das Haus gehört dann zwar schon dem Beschenkten, aber Sie können lebenslang darin wohnen bleiben, und sogar, wenn Sie die Immobilie nicht mehr selbst bewohnen möchten, können Sie sie auch vermieten.

Sie möchten wissen, ob es in Ihrem Fall klüger ist, Ihre Immobilie zu verschenken oder zu vererben? Kontaktieren Sie uns jetzt unverbindlich. Wir helfen Ihnen gerne weiter.

Die Erbpacht und ihre Vor- und Nachteile

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Die Erbpacht und ihre Vor- und Nachteile

Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie steht nach wie vor ganz weit oben. Das macht sich auch bei den Immobilienpreisen bemerkbar. Diese sind gerade in den Großstädten für viele Menschen leider häufig unerschwinglich geworden. Auf der Suche nach einem Immobilienschnäppchen kann es sein, dass Sie über eine Anzeige mit einem auffällig niedrigen Kaufpreis stolpern. Die Freude ist groß, endlich die ersehnte Nadel im Heuhaufen gefunden zu haben. Doch bei näherem Hinsehen entpuppt sich, dass auf dem Haus eine Erbpacht liegt. Wir erklären Ihnen, was dies für Sie bedeutet.

Gerade für junge Familien ohne große Rücklagen scheint es heutzutage wegen der hohen Immobilienpreise unmöglich zu sein, den Traum vom Eigenheim umzusetzen. Die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht kann da eine Lösung sein. Allerdings müssen Sie vorher die Vor- und Nachteile genau abwägen. Bei einer Erbpacht gehört Ihnen zwar das Haus, aber nicht das Grundstück. Dieses gehört jemand anderem. Laut dem geltenden Erbbaurecht ist es nämlich in Deutschland möglich, ein Grundstück und das darauf stehende Gebäude voneinander getrennt zu sehen.

Der Bauherr oder Käufer pachtet also das Grundstück nur für einen gewissen Zeitraum (in der Regel für 60 bis 99 Jahre) von dem Grundstücksbesitzer und zahlt ihm jährlich (meist vier bis sechs Prozent vom Grundstückswert) einen vereinbarten Erbpachtzins. Damit tritt der Grundstücksbesitzer gewisse Rechte am Grundstück ab. So darf der Erbpächter z.B. die auf dem Grundstück errichtete Immobilie jederzeit vermieten oder verkaufen (wobei der Erbpachtgeber meist das Vorkaufsrecht hat). Nach der vertraglich festgelegten Erbpachtzeit fällt die auf dem Grundstück errichtete Immobilie an den Grundstücksbesitzer zurück. Er muss dem Immobilienbesitzer jedoch in der Regel eine Entschädigung zahlen, die mindestens zwei Drittel des aktuellen Gebäudewertes beträgt.

Vorteile von Immobilien mit Erbpacht

Der Vorteil bei der Erbpacht liegt klar auf der Hand: der Bauherr spart sich bei der Finanzierung die Kosten für das Grundstück. Auch der Kaufpreis einer Immobilie mit Erbpacht ist in der Regel sehr viel niedriger und liegt meist weit unter dem aktuellen Marktwert. Das macht die Finanzierung des Eigenheims häufig sehr viel einfacher. Und auch steuerlich bringt die Erbpacht Vorteile, da immer nur das Gebäude, nicht aber das Grundstück steuerlich abgesetzt werden kann. Aus diesem Grund können sich mit einer Erbpacht manchmal auch Leute mit knappem Budget den Traum vom Eigenheim erfüllen. Aber auch für den Erbpachtrechtgeber bringt eine Erbpacht Vorteile. Er erhält für sein brachliegendes Grundstück eine Rendite, ohne es zu verkaufen.

Nachteile von Immobilien mit Erbpacht

Der größte Vorteil ist auch zugleich der größte Nachteil bei einer Erbpacht: Dem Immobilienbesitzer gehört zwar die Immobilie, aber nicht das Grundstück, auf dem sie steht. Läuft der Vertrag aus, ist es möglich, dass der Erbpächter sein Grundstück zurückfordert (eine Vertragsverlängerung ist selbstverständlich auch möglich). Zudem zahlen Sie jährlich einen Erbpachtzins. Dadurch steigt die monatliche Belastung. Sollten Sie die Immobilie weitervermieten, können Sie den Erbpachtzins von der Steuer absetzen. Auch erschwert die Erbpacht häufig den Weiterverkauf der Immobilie.

Sollten Sie sich für eine Immobilie mit Erbpacht entscheiden, sollten Sie die Vor- und Nachteile gründlich gegeneinander abwägen. Auf jeden Fall sollten Sie beim Vertrag darauf achten, dass auf das Recht des Grundstücksbesitzers, den Erbpachtvertrag frühzeitig zu kündigen (z. B. wegen Eigenbedarf), verzichtet wird. Natürlich ist auch die Laufzeit bei der Entscheidung für einen Erbpachtvertrag wichtig. Holen Sie sich am besten einen Fachmann mit ins Boot, der den Erbpachtvertrag genau prüft.

 

Immobilie geerbt: Annehmen oder Ausschlagen?

Immobilie geerbt: Annehmen oder Ausschlagen?


Die Antwort auf diese Frage scheint im ersten Moment offensichtlich. Denn schließlich sind Immobilien in Deutschland viel wert! Warum sollten man also darauf verzichten? Doch folgendes sollten Sie dabei beachten: Wer erbt, erbt nicht nur die Vermögenswerte, sondern auch die Schulden. Bevor Sie ein Erbe annehmen, sollten Sie sich also gut über die finanzielle Situation des Verstorbenen informieren.

 Nur wenn Sie den Zustand und den Wert der geerbten Immobilie sowie die finanziellen Verhältnisse des Verstorbenen kennen, können Sie eine sinnvolle Entscheidung treffen, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen sollten. Laut Gesetz haben Sie nämlich die Möglichkeit, das Erbe innerhalb von sechs Wochen beim zuständigen Nachlassgericht abzulehnen. Als Stichtag gilt der Zeitpunkt, an dem Sie von dem Erbe erfahren. Wenn Sie in dieser Zeit nicht reagieren, gilt die Erbschaft als angenommen.


Die finanzielle Situation des Verstorbenen ermitteln


Damit Sie sich ein ausführliches Bild über die finanzielle Situation des Erblassers machen können, müssen Sie ein paar Nachforschungen anstellen. Ein alleiniger Blick auf die Kontoauszüge reicht dabei nicht aus, denn es können noch unangenehme Überraschungen auf Sie warten. Damit Sie sich davor schützen, sollten Sie prüfen, ob es vorhandene Anlagen in Aktien und Fonds gibt oder ob noch laufende Kredite, Verbraucher- oder Immobiliendarlehen existieren. Außerdem sollten Sie kontrollieren, ob der Erblasser beispielsweise Bürgschaften übernommen oder sich anderweitig verschuldet hat. Sind die Unterlagen zu unübersichtlich, können Sie beim Nachlassgericht eine so genannte Nachlasspflegschaft beantragen. Diese ist eine Maßnahme zur Sicherung des Nachlasses und wird eingerichtet, wenn bis zur Annahme der Erbschaft oder bis zur Ermittlung eines unbekannten Erben die Gefahr besteht, dass der Nachlass Schaden nimmt. Auch kann das Nachlassgericht einzelne Sicherungsmaßnahmen veranlassen, wir z.B. den Einsatz eines Nachlasspflegers. Dieser hat die Aufgabe, das Erbe zu ermitteln und den Nachlass zu sichern. Ihre Haftung als Nachlassempfänger wird damit begrenzt.

 

Den Zustand der geerbten Immobilie prüfen

 

Ist im Erbe eine Immobilie enthalten, sollten Sie diese vorher genau unter die Lupe nehmen, bevor Sie das Erbe annehmen. Wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, sollten Sie prüfen, ob alle Wohnungen vermietet sind, ob mit den Mieteinnahmen Renditen erwirtschaftet werden und ob größere Sanierungs- und Renovierungsarbeiten anstehen. Wenn das Gebäude von einem Verwalter bewirtschaftet wird, fragen Sie ihn, denn er kann Ihnen die entsprechenden Unterlagen geben.

Bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung sollten Sie den Zustand und die Ausstattung ebenfalls prüfen. Dabei können Sie auch externe Hilfe annehmen, z.B. durch einen Architekten oder einen Makler. Falls Sanierungen für diese Immobilie anstehen, müssen Sie das Erbe nicht sofort ausschlagen. Auch wenn Sie selbst kein Interesse daran haben, die Immobilie zu nutzen oder zu vermieten, können Sie Ihre geerbte Immobilie einfach zu einem guten Preis verkaufen.

 

Sie haben eine Immobilie geerbt und wissen nicht, wie es nun weitergehen soll? Wir beraten Sie gerne! Kontaktieren Sie uns unverbindlich.