Den richtigen Preis beim Immobilienverkauf verhandeln

Der Wert Ihrer Immobilie kann ermittelt werden. Diesen ermittelten Preis dann aber in den Verhandlungen mit dem Kaufinteressenten durchzusetzen, kann ohne das richtige Know-how schwierig werden. Welche Strategie ist die Bessere? Sollten Sie den Preis hoch ansetzen für mehr Verhandlungsspielraum? Oder wäre es doch cleverer, den Preis niedriger anzusetzen und zu schauen, ob die Interessenten sich überbieten? Um solche Preisverhandlungen mit einem gewünschten Ergebnis zu beenden, sind langjährige Erfahrungen und ein gutes Geschick nötig. Daher ist ein Profimakler die ideale Unterstützung beim Hausverkauf.

Um Preisverhandlungen führen zu können, müssen Sie zunächst einmal wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Da empfehlen Experten, den Wert der Immobilie professionell ermitteln zu lassen. Denn nur so haben sie eine sichere Verhandlungsgrundlage, auf der Sie Ihren Preis selbstbewusst verteidigen können.

Den ermittelten Wert nehmen Sie dann jedoch nicht als Basis für Ihre Verhandlungen. Stattdessen überlegen Sie sich eine passende Preisstrategie. Den Preis für mehr Verhandlungsspielraum höher anzusetzen, ist oft keine allzu gute Idee. Die Strategie geht nämlich meist nicht auf. Stattdessen wird die Nachfrage verkleinert und die Immobilie wird zum Ladenhüter. Wenn Sie daraufhin dann den Preis senken, werden viele Interessenten das mitbekommen, denn wer eine Immobilie in einer bestimmten Lage sucht, beobachtet entsprechende Inserate sehr genau. Eine Immobilie, die über längere Zeit im Angebot ist, dann dabei aber immer günstiger wird, macht allerdings die meisten Interessenten eher skeptisch.

Bei der aktuell hohen Nachfrage am Immobilienmarkt ist es gelegentlich sinnvoller, einen Angebotspreis zu wählen, der unter dem ermittelten Wert liegt. So lassen sich verschiedene potenzielle Käufer zum Bieten bewegen. Eine andere Möglichkeit wäre, Sie setzen einen Preis für Ihre Immobilie an, der ziemlich genau dem Marktwert entspricht oder sogar knapp darunter liegt. In der Regel ist bei dieser Vorgehensweise die Verhandlungsdauer kurz, Käufer entscheiden sich schneller für Ihre Immobilie und am Ende sind beide Seiten mit dem Verkaufspreis zufrieden.

Wie sollten Sie verhandeln?

 In der Preisverhandlung kommt es dann vor allem darauf an, gut vorbereitet zu sein. Sie wissen genau, was Ihr Verkaufsobjekt wert ist und was Sie dafür verlangen können. Kaufinteressenten sprechen häufig Mängel an und versuchen so, den Preis nach unten zu verhandeln. Aus diesem Grund ist es für Sie wichtig, alle Mängel zu kennen und damit auch offen umzugehen. Denn wichtig ist: Ist der Wert Ihrer Immobilie professionell ermittelt worden, dann sind auch eventuelle Mängel bereits in den Angebotspreis eingeflossen. Von diesem Punkt aus ist es einfacher, den Preis zu verteidigen. Wer allerdings nur wenig Verhandlungserfahrung besitzt und sich zudem auch nicht genügend mit der aktuellen Lage am Immobilienmarkt auskennt, für den ist es häufig schwer, sich nicht von den hartnäckigen Nachfragen potenzieller Käufer aus dem Konzept bringen zu lassen.

Ein Profi-Makler ist in diesem Gebiet ein Experte und weiß durch seine langjährige Erfahrung dagegen genau, wie er in einer Preisverhandlung auftreten muss. Er kennt alle Tricks der Käufer und kann mit seiner fundierten Marktkenntnis ihre Versuche, den Preis zu drücken, entkräften. Dazu kommt, dass die meisten Immobilienverkäufer im Alltag viel zu wenig Zeit haben, um sich – damit nichts schief geht – gründlich auf die Verhandlung vorzubereiten.

Sie wissen nicht, welche Verhandlungsstrategie die beste ist für Ihre Immobilie und suchen jemanden, der Sie dabei unterstützt? Kontaktieren Sie uns jetzt unverbindlich! Wir helfen Ihnen gerne weiter.

Gründe für eine Immobilienbewertung​

Immobilienbewertung

Gründe für eine Immobilienbewertung

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Die Gründe für eine Immobilienbewertung können vielfältig sein, da es viele Situationen gibt, in denen ein Eigentümer den Wert seiner Immobilie wissen muss: Im Zusammenhang mit einem Verkauf, einem Kauf, einem Erbe, einer Scheidung oder auch nur zur allgemeinen Vermögensübersicht.

Die Bewertung eines Objekts ist ein komplexes Thema, bei welchem unzählige Faktoren mitberücksichtigt werden müssen. Daher ist es wichtig, dass die Bewertung einer Immobilie am besten immer von einem qualifizierten Fachmann durchgeführt wird – objektiv, marktorientiert und faktenbasiert.

Wenn der Eigentümer nach eigenen Wertmaßstäben den Wert einer Immobilie festlegt, besteht immer die Gefahr, dass es durch massive Fehleinschätzungen zu hohen finanziellen Verlusten kommt. Deshalb ist es wichtig, eine gründliche und fachlich fundierte Bewertung durch einen seriösen Immobilienmakler durchführen zu lassen. Dieser schafft Klarheit und Sicherheit und trägt dazu bei, dass ein Immobiliengeschäft fair, transparent und auf Basis von Fakten abgewickelt werden kann. Wir haben für Sie die verschiedenen Situationen aufgelistet, in denen eine Immobilienbewertung erforderlich ist.

 

Immobilienbewertung bei Kauf und Verkauf von Immobilien

 

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss den genauen Wert des Objekts kennen. Dadurch lässt sich vermeiden, dass der Preis deutlich über oder unter dem marktgerechten Wert angesetzt wird – und somit das Objekt entweder keinen Käufer findet oder der Verkäufer hohe finanzielle Einbußen erleidet.

Auf der Basis einer Immobilienbewertung führen Käufer und Verkäufer faktenbasierte Verkaufsgespräche und haben klare Zahlen vor Augen. Der Vorteil: Die Kaufverhandlungen können dadurch verkürzt werden und beide Seiten können sich sicher sein, dass die Immobilie zu einem marktgerechten und fairen Preis erworben bzw. verkauft wird.

 

Immobilienbewertung bei einer Erbschaft oder Schenkung

 

Möchte man als Immobilienbesitzer eine Immobilie verschenken oder vererben, ist es unbedingt notwendig, den genauen Wert der Immobilie zu kennen, z.B. wenn man sich sicher über die Höhe der Erbschaftssteuer sein möchte oder wenn das Objekt auf mehrere Erben verteilt werden soll. Denn kennt man den genauen Wert der Immobilie, können z.B. im Falle von mehreren Erben faire und transparente Verhandlungen über die gerechte Aufteilung geführt werden, wodurch sich Erbstreitigkeiten vermeiden lassen.

 

Immobilienbewertung bei einer Scheidung

 

Wenn beide Ehepartner eine Immobilie besitzen und kurz vor einer Scheidung stehen, kommen oft folgende Fragen auf: Wie soll das Eigentum aufgeteilt werden? Wer muss wem wieviel ausbezahlen? Die Grundlage für eine gerechte Aufteilung der Immobilie bei einer Scheidung muss der genaue Verkehrswert des Objektes sein.

Die Wertermittlung eines neutralen Immobilienmaklers gibt den beiden Parteien Verhandlungssicherheit und damit eine faire Basis um sich auf Grundlage von Fakten zu einigen. Das spart in den schweren Zeiten der Scheidung viel Zeit, Geld und Nerven.

 

Immobilienbewertung zur allgemeinen Vermögensübersicht

 

Wer seine Vermögensverhältnisse stets in Ordnung halten möchte, kann zu jedem Zeitpunkt eine verlässliche Bilanz über die Verfügbarkeit seines Vermögens ziehen. Die Bewertung der eigenen Immobilie ist für eine vollständige Vermögensaufstellung ein entscheidender Bestandteil. Das Gutachten des Immobilienmaklers schafft hier Klarheit über alle wertrelevanten Faktoren des Objekts. Müssen dann z.B. einmal schnelle Verkaufsentscheidungen vom Eigentümer getroffen werden, ist es eine Erleichterung, den genauen Wert der Immobilie zu kennen.

 

Sie benötigen eine professionell erstelle Immobilienbewertung? Kontaktieren Sie uns unverbindlich. Wir beraten Sie gerne! Hier gelangen Sie zur Online-Immobilienbewertung

Ratgeber Immobilienfinanzierung

Ratgeber Immobilienfinanzierung

Immobilienfinanzierung – Was beim Kauf einer Immobilie wichtig ist.

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Der Kauf einer eigenen Immobilie ist der Wunschtraum vieler Menschen. Oft fängt man schon in jungen Jahren damit an Geld zu sparen, um sich später den Wunsch von der eigenen Immobilie erfüllen zu können.

Weil Immobilien oft mehrere Hunderttausend Euro kosten, müsste man sehr lange Geld auf die Seite legen, um die Immobilie in bar bezahlen zu können. Bei den ständig ansteigenden Preisen würde der Sparvorgang in einigen Fällen lebenslang dauern.

Besonders für Familien mit Kindern ist es aber wichtig, bereits in jungen Jahren sein eigenes Haus oder seine eigene Wohnung beziehen zu können. Genau aus diesem Grund gibt es die Immobilienfinanzierung, die es Menschen ermöglicht, frühzeitig den Wunschtraum von der eigenen Immobilie in die Tat umzusetzen. 

Warum ist die Finanzierung ein unverzichtbarer Baustein beim Kauf einer Immobilie?

Wenn man die passende Immobilie gefunden hat und der Kaufpreis feststeht, geht es an die Finanzierung des Traums vom eigenen Heim. Neben dem Kaufpreis sind weitere Nebenkosten beim Immobilienkauf zu berücksichtigen, sofern sie anfallen:

  • Kaufpreis der Immobilie
  • Maklercourtage für die Vermittlung
  • Grunderwerbsteuer
  • Notar und Grundbucheintrag
  • Finanzierungskosten

Unter Umständen müssen zusätzlich Kosten für Modernisierung oder Renovierung mit eingeplant werden.

Jetzt zeigen sich die Vorteile einer Baufinanzierung beim Immobilienkauf, denn all diese Kosten können nur in den seltensten Fällen komplett in bar bezahlt werden.

Wie ermittelt man, wie hoch der Anteil der Finanzierung beim Immobilienkauf ist?

Wenn die Kostenseite beim Immobilienkauf feststeht, sollte der Anteil der Immobilienfinanzierung ermittelt werden. Als Erstes wird das Eigenkapital ermittelt. Dazu gehören:

  • Sparguthaben
  • Termineinlagen
  • Bausparverträge
  • Lebensversicherungen
  • Guthaben auf laufenden Konten

Der Rest der Kosten muss fremd finanziert werden. Auch hier zeigt sich, wie groß die Vorteile einer Baufinanzierung beim Immobilienkauf sind. Ohne die Bereitstellung der Immobiliendarlehen wäre der Immobilienkauf nicht möglich gewesen.

Fazit

Der Wunschtraum von den eigenen vier Wänden ist aktuell von der Finanzierungsseite her in der Erfüllung so nah wie nie zuvor. Günstige Konditionen für Baufinanzierung erleichtern den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung immens. Auch bestehen heute überall ausgezeichnete Möglichkeiten, schnell und unkompliziert an eine Baufinanzierung für die Traumimmobilie zu kommen.

Immobilie verschenken oder vererben?​

Immobilie verschenken oder vererben?

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Vielleicht denken Sie als Eigentümer auch öfter darüber nach, ob Sie Ihre Immobilie vererben oder lieber bereits zu Lebzeiten verschenken sollten. Verschenken kann manchmal Vorteile haben. Allerdings spart dabei nicht jeder gleich viel. Daher sollten Immobilienbesitzer wissen, wann und wie sich Schenken lohnt.

Ob Schenkung oder Erbschaft – der Staat bittet in beiden Fällen zur Kasse. Und nicht nur das, auch der Steuersatz und die Steuerfreibeträge sind in beiden Fällen gleich. Sie sind sowohl beim Verschenken als auch beim Vererben vor allem vom Verwandtschaftsgrad des Begünstigten abhängig. So gilt beispielsweise für Ehepartner in jedem Fall ein Freibetrag von 500.000 Euro, für Kinder liegt er bei 400.000 Euro, und die Staffelung geht weiter bis zu 20.000 Euro für Freunde, Geschwister oder auch nicht eingetragene Lebenspartner. Für den verbleibenden Teil des Immobilienwertes wird ein Steuersatz zwischen 7 und 43 Prozent fällig, welcher abhängig vom Wert der Immobilie ist.

Eine wichtige Ausnahme: Verheiratete Eigentümer können Ihrem Ehegatten die selbstgenutzte Immobilie komplett steuerfrei übertragen, egal, wieviel sie wert ist. Auch diese Regelung findet gleichermaßen auf verschenkte wie auf vererbte Immobilien Anwendung.

Die Schenkung um Steuern zu sparen.

Wie also lassen sich dann durch eine Schenkung Steuern sparen? In einigen Fällen ist das möglich, wobei zwei Aspekte eine Rolle spielen. Zum einen kommen die oben erwähnten Steuerfreibeträge bei Schenkungen nicht nur einmalig zum Tragen, sondern alle zehn Jahre erneut. Sie können Ihre Immobilie also auch „auf Raten“ verschenken und dafür sorgen, dass der jeweils übertragene Teilwert unterhalb des Freibetrages liegt. Über Jahrzehnte hinweg ist auf diese Weise eine Übertragung ohne Steuerabzug möglich. Dies erfordert allerdings eine sehr langfristige Planung, wie sie eher seltener realistisch sein dürfte. Ein zweiter Aspekt ist, dass eine frühzeitige Wertermittlung steuerliche Vorteile haben kann. Bis zu Ihrem Tode könnte der Immobilienwert stark ansteigen, und das hieße für Ihre Erben, dass dann eine höhere Erbschaftssteuer anfallen würde.

Den Erbstreit vermeiden und den Verbleib der Immobilie in der Familie sichern.

Während die Steuerersparnis eher ein Spezialfall ist, sind die entscheidenden Argumente für eine Schenkung eher anderswo zu suchen. Ein entscheidendes Motiv: Sie wollen dafür sorgen, dass die Immobilie langfristig im Besitz der Familie verbleibt. Wenn Sie vererben, kann es nach Ihrem Tod leicht passieren, dass die Erbengemeinschaft sich nicht über die Teilung des Erbes einigen kann. Ihren Willen können Sie zwar in einem Testament detailliert festhalten, aber ein Erbstreit lässt sich dadurch nicht mit Sicherheit verhindern. Auch nicht die mögliche Situation, dass Ihre Erben das Haus verkaufen müssen, um alle Erbberechtigten auszahlen und die Erbschaftssteuer bezahlen zu können. Eine Schenkung bietet hier vielfach die bessere Alternative. Sie können damit spezielle Auflagen verbinden, die einen Immobilienverkauf ausschließen. Außerdem ist es ratsam, dass Sie sich ein Nießbrauchrecht für die Immobilie sichern. Das Haus gehört dann zwar schon dem Beschenkten, aber Sie können lebenslang darin wohnen bleiben, und sogar, wenn Sie die Immobilie nicht mehr selbst bewohnen möchten, können Sie sie auch vermieten.

Sie möchten wissen, ob es in Ihrem Fall klüger ist, Ihre Immobilie zu verschenken oder zu vererben? Kontaktieren Sie uns jetzt unverbindlich. Wir helfen Ihnen gerne weiter.

Verschärfte Regeln für den Energieausweis – Was hat sich geändert?

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Verschärfte Regeln für den Energieausweis – Was hat sich geändert?

Immer dann, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen, brauchen Sie einen Energieausweis. Die bisher bestehenden Anforderungen an diesen sind ab dem 01.05.2021 wieder einmal verschärft worden. Nun sind zusätzliche Angaben, unter anderem zu den Treibhausgas-Emissionen der Immobilie, erforderlich. Damit werden Energieausweise in vielen Fällen teurer und ihre Erstellung noch komplizierter.

Diese neuen Regeln, welche auf der Grundlage des Gebäudeenergiegesetzes vom November 2020 basieren, gelten zunächst für neu auszustellende Energieausweise. Da ein Energieausweis immer eine Gültigkeit von zehn Jahren hat, könnten Sie also eventuell Glück haben: Fall Ihr vorhandener Energieausweis nach 2011 ausgestellt wurde, brauchen Sie vorerst keinen neuen.

Relevant sind diese Änderungen also für Verkäufer oder Vermieter, deren Energieausweis entweder älter als zehn Jahre oder noch gar nicht vorhanden ist.

Der Unterschied zwischen einem Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis

 Auch in Zukunft gibt es grundsätzlich zwei Arten von Energieausweisen: Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis. Für die Ausstellung eines Bedarfsausweises ist die Begutachtung eines Experten notwendig, welcher anhand des baulichen Zustands, der Wärmedämmung, Heizungstechnik etc. den zu erwartenden Energiebedarf errechnet. Verbrauchsausweise hingegen dokumentierten bislang den Energieverbrauch der bisherigen Bewohner in den letzten drei Jahren. Daher lagen die Kosten für diese beiden Typen weit auseinander: Ein Bedarfsausweis kostete 400 bis 500 Euro, Verbrauchweise waren schon für 25 bis 100 Euro zu haben. Dies wird sich aber ändern, da nun auch Verbrauchsausweise detaillierte Angaben enthalten müssen.

 Diese Änderungen gelten ab dem 01.05.2021

Wir haben Ihnen eine kleine Auswahl der neuen Regeln zusammengestellt:

  1. Neu ausgestellte Energieausweise müssen die Treibhausgas-Emissionen angeben. Dadurch soll sichergestellt werden, dass neben den zu erwartenden Betriebskosten auch die Klimaverträglichkeit der Immobilie leicht ersichtlich wird.
  2. Was bisher nur für Bedarfsausweise galt, gilt nun auch für Verbrauchsausweise: Auch diese müssen nun die genaue Beschreibung der energetischen Qualität von Gebäuden und Anlagen enthalten. Von zahlreichen Detailangaben bis hin zum Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion für eine Klimaanlage sind viele Punkte eingeschlossen.
  3. Die Eigentümerhaftung für falsche oder unklare Angaben im Energieausweis wird ebenfalls verschärft. Die Ausstellung eines Ausweises erfolgt immer durch einen Experten, sie als Eigentümer können aber viele Daten, z.B. in Form von Fotos, zur Verfügung stellen. Dann haften Sie jedoch für die Richtigkeit.
  4. Dass Immobilieninserate bestimmte Pflichtangaben zum Energieverbrauch enthalten müssen, ist nichts neues. Diese Pflichtangaben und die entsprechenden Bußgelder bei Verstößen bleiben somit unverändert, jedoch gelten sie in Zukunft nicht nur für den Eigentümer selbst, sondern auch explizit für den Immobilienmakler.

Bei den neuen Regelungen handelt es sich um eher kleine Änderungen, welche in ihrer Praxis komplizierter sein können. Um dabei den Durchblick zu behalten und keine Fehler beim Verkauf oder bei der Vermietung Ihrer Immobilie zu begehen, sollten Sie sich rechtzeitig einen Immobilienmakler als Experten mit ins Boot nehmen! Dieser weiß genau, welche gesetzlichen Pflichten zu beachten sind.

Kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich! Wir beraten Sie gerne.

Das neue Maklergesetz: Was hat sich geändert?

Das neue Maklergesetz: Was hat sich geändert?

Am 23. Dezember 2020 trat das neue Gesetz über die Regelungen der Maklerkosten in Kraft. Im Wesentlichen beinhaltet es eine einheitliche Regelung für ganz Deutschland, wie Verkäufer und Käufer sich die Maklerprovision aufzuteilen haben. Das Ergebnis: künftig zahlen beide jeweils die Hälfte.

Mit dem neuen Gesetz soll verhindert werden, dass die Maklerkosten nicht mehr nur einseitig der Käufer tragen soll. Auch wenn in einigen Regionen die Teilung der Provision bereits üblich war, galt vor allem in Metropolen wie Berlin und Hamburg die Regel, dass nur die Käufer zahlten. Das neue Gesetz schafft dies nun vollständig für Wohnimmobilien ab. Dabei geht es dem Gesetzgeber primär darum, die Kaufnebenkosten für die Käufer von selbstgenutzten Wohnimmobilien zu senken. Mietshäuser, Gewerbeimmobilien, Baugrundstücke und Logistik- oder Büroräume sind von dem neuen Maklergesetz nicht betroffen. Die Neuregelung gilt nur für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Selbstnutzer.

Gibt es eine Ausnahme?

Die einzig zulässige Ausnahme kann auch in Zukunft weiterhin die Innenprovision sein, bei welcher der Verkäufer die Maklerkosten vollständig übernimmt. Somit verpflichtet sich der Immobilienmakler komplett seinem Auftraggeber und muss somit nicht mehr die Rolle eines neutralen Vermittlers einnehmen. Dadurch kann er bei beispielsweise bei den Kaufpreisverhandlungen uneingeschränkt die Interessen seines Auftraggebers verfolgen.

Was steht noch im neuen Gesetz?

Durch das neue Gesetz gibt es nun auch die Pflicht, die vereinbarten Maklerleistungen immer schriftlich zu dokumentieren. Die mündlichen Absprachen zwischen Immobilienverkäufer und Makler haben somit ihre Gültigkeit verloren. Außerdem gibt es keine konkrete Höhe der Maklerprovision, diese kann auch in Zukunft frei ausgehandelt werden und muss im Maklervertrag fixiert werden. Dadurch ist auch für den Käufer nachvollziehbar, über welche Provision sich Verkäufer und Immobilienmakler geeinigt haben.

Warum weiterhin den Verkauf mit einem Makler bevorzugen?

Die neue Gesetzgebung kann einige Verkäufer dazu verleiten, ihre Immobilie privat zu verkaufen und auf einen Makler zu verzichten. Nach wie vor ist dies aber keine gute Idee, denn die langjährige Marktkenntnis und Erfahrung des Maklers ist ein entscheidender Faktor beim Verkauf einer Immobilie. Der Mehrwert eines Profis, der Sie als Verkäufer von der Immobilienbewertung bis zum Abschluss des Kaufvertrages mit seinem Know-how zur Seite steht, bleibt auch in Zukunft bestehen. Der Privatverkauf hat zur Folge, dass ein hoher Einsatz an Zeit und Aufwand notwendig ist und weiterhin ein viel höheres Risiko besteht, dass der gewünschte Verkaufserfolg gar nicht oder nicht nach Ihren Vorstellungen verläuft.

 

Die neuen Regelungen im BGB zur Maklercourtage beim Verkauf von Wohnimmobilien im Überblick:

§ 656a BGB Textform 

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

§ 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d

Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten

(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.

 

 

 

Gemeinsame Immobilie im Trennungsjahr verkaufen – was spricht dafür?

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Gemeinsame Immobilie im Trennungsjahr verkaufen – was spricht dafür?

Die Teilung einer gemeinsamen Immobilie ist für Ehepaare, die sich in der Scheidung befinden, oft eine riesige Herausforderung. Auch dann, wenn beide Partner sich eigentlich einig sind. Daher kann ein Verkauf der Immobilie zu einem frühen Zeitpunkt in vielen Fällen die beste Lösung für beide sein. Möchte ein Ehepartner nach der Scheidung in der Immobilie wohnen bleiben, ist hingegen beim Faktenschaffen während des Trennungsjahres Vorsicht geboten. 

Schon die praktische Umsetzung des Trennungsjahres ist für Eigentümer einer gemeinsamen Immobilie nicht einfach. Denn der Gesetzgeber verlangt, dass ein Ehepaar bis zur Scheidung ein Jahr getrennt voneinander leben muss. Doch Zusatzkosten für eine Mietwohnung können sich viele nicht leisten und verbringen das Trennungsjahr deshalb dennoch unter einem Dach – nur ohne gemeinsames Schlafzimmer, gemeinsame Küche und gemeinsamen Einkauf.

Ganz einfach: Verkauf der Immobilie im Trennungsjahr

Eine getrennte Haushaltsführung in einer gemeinsamen Immobilie ist also notfalls möglich, aber wäre es nicht viel einfacher, das Haus sofort zu verkaufen? Es gibt eine ganze Reihe von Argumenten, die dafürsprechen. Oft wurde die Immobilie durch einen Kredit finanziert, dieser muss auch während der Trennung und nach der Scheidung von beiden Partnern weiter zurückgezahlt werden. Ein Verkauf eröffnet Ihnen hingegen die Möglichkeit, Kredite und Schulden auf einen Schlag zu tilgen und das derzeitige Preishoch auf dem Immobilienmarkt mitzunehmen. Dies kann eine große Erleichterung sein! Die Aufteilung des Verkaufserlöses zwischen den Ehepartnern ist bedeutend einfacher als jede andere Lösung. Wer den Verkauf einer Scheidungsimmobilie frühzeitig und ohne Zeitdruck angeht, kann außerdem ganz in Ruhe nach einem Käufer suchen. Das bedeutet gute Chancen für einen deutlich höheren Verkaufserlös. Damit es im Verkaufsprozess nicht zu Streitigkeiten kommt, sollte ein unparteiischer, fachkundiger Makler beauftragt werden. So kann hinterher keiner der Partner infrage stellen, dass beim Verkauf alles fair zuging.

Fazit: Durch einen frühzeitigen Verkauf, schon während des Trennungsjahres, bleibt Ehepartnern in Scheidung viel Konfliktpotenzial erspart.

Einer bleibt, der andere zieht aus: Komplizierte Rechtslage im Trennungsjahr

Dennoch fällt die Entscheidung aus praktischen Gründen oft anders aus. Ein Elternteil will mit den Kindern in der gewohnten Umgebung bleiben und die Immobilie weiter nutzen. Der andere Partner soll ausziehen und sich etwas Neues suchen. Was den groben Fahrplan betrifft, können sich viele Paare auch in solchen Fällen recht schnell einig werden. Auch wollen viele den Prozess nicht schmerzhaft in die Länge ziehen, sondern schon während des Trennungsjahres alles klar regeln, und zwar durch einen richtigen Vertrag. Dabei gibt es allerdings rechtliche Folgen zu beachten, mit denen Sie wahrscheinlich nicht rechnen, zum Beispiel: Zugewinnausgleich, Wohnvorteil und Unterhaltsansprüche. Über mögliche Nachteile bei der Aufteilung einer Scheidungsimmobilie schon während des Trennungsjahres sollten Sie in jedem Fall rechtlichen Rat einholen, damit Sie nachher im Scheidungsprozess keine bösen Überraschungen erleben.

Sind Sie unsicher, was die beste Lösung für Ihre Scheidungsimmobilie ist? Kontaktieren Sie uns jetzt unverbindlich! Wir helfen Ihnen gerne weiter.

Die Erbpacht und ihre Vor- und Nachteile

Die Erbpacht und ihre Vor- und Nachteile

Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie steht nach wie vor ganz weit oben. Das macht sich auch bei den Immobilienpreisen bemerkbar. Diese sind gerade in den Großstädten für viele Menschen leider häufig unerschwinglich geworden. Auf der Suche nach einem Immobilienschnäppchen kann es sein, dass Sie über eine Anzeige mit einem auffällig niedrigen Kaufpreis stolpern. Die Freude ist groß, endlich die ersehnte Nadel im Heuhaufen gefunden zu haben. Doch bei näherem Hinsehen entpuppt sich, dass auf dem Haus eine Erbpacht liegt. Wir erklären Ihnen, was dies für Sie bedeutet.

Gerade für junge Familien ohne große Rücklagen scheint es heutzutage wegen der hohen Immobilienpreise unmöglich zu sein, den Traum vom Eigenheim umzusetzen. Die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht kann da eine Lösung sein. Allerdings müssen Sie vorher die Vor- und Nachteile genau abwägen. Bei einer Erbpacht gehört Ihnen zwar das Haus, aber nicht das Grundstück. Dieses gehört jemand anderem. Laut dem geltenden Erbbaurecht ist es nämlich in Deutschland möglich, ein Grundstück und das darauf stehende Gebäude voneinander getrennt zu sehen.

Der Bauherr oder Käufer pachtet also das Grundstück nur für einen gewissen Zeitraum (in der Regel für 60 bis 99 Jahre) von dem Grundstücksbesitzer und zahlt ihm jährlich (meist vier bis sechs Prozent vom Grundstückswert) einen vereinbarten Erbpachtzins. Damit tritt der Grundstücksbesitzer gewisse Rechte am Grundstück ab. So darf der Erbpächter z.B. die auf dem Grundstück errichtete Immobilie jederzeit vermieten oder verkaufen (wobei der Erbpachtgeber meist das Vorkaufsrecht hat). Nach der vertraglich festgelegten Erbpachtzeit fällt die auf dem Grundstück errichtete Immobilie an den Grundstücksbesitzer zurück. Er muss dem Immobilienbesitzer jedoch in der Regel eine Entschädigung zahlen, die mindestens zwei Drittel des aktuellen Gebäudewertes beträgt.

Vorteile von Immobilien mit Erbpacht

Der Vorteil bei der Erbpacht liegt klar auf der Hand: der Bauherr spart sich bei der Finanzierung die Kosten für das Grundstück. Auch der Kaufpreis einer Immobilie mit Erbpacht ist in der Regel sehr viel niedriger und liegt meist weit unter dem aktuellen Marktwert. Das macht die Finanzierung des Eigenheims häufig sehr viel einfacher. Und auch steuerlich bringt die Erbpacht Vorteile, da immer nur das Gebäude, nicht aber das Grundstück steuerlich abgesetzt werden kann. Aus diesem Grund können sich mit einer Erbpacht manchmal auch Leute mit knappem Budget den Traum vom Eigenheim erfüllen. Aber auch für den Erbpachtrechtgeber bringt eine Erbpacht Vorteile. Er erhält für sein brachliegendes Grundstück eine Rendite, ohne es zu verkaufen.

Nachteile von Immobilien mit Erbpacht

Der größte Vorteil ist auch zugleich der größte Nachteil bei einer Erbpacht: Dem Immobilienbesitzer gehört zwar die Immobilie, aber nicht das Grundstück, auf dem sie steht. Läuft der Vertrag aus, ist es möglich, dass der Erbpächter sein Grundstück zurückfordert (eine Vertragsverlängerung ist selbstverständlich auch möglich). Zudem zahlen Sie jährlich einen Erbpachtzins. Dadurch steigt die monatliche Belastung. Sollten Sie die Immobilie weitervermieten, können Sie den Erbpachtzins von der Steuer absetzen. Auch erschwert die Erbpacht häufig den Weiterverkauf der Immobilie.

Sollten Sie sich für eine Immobilie mit Erbpacht entscheiden, sollten Sie die Vor- und Nachteile gründlich gegeneinander abwägen. Auf jeden Fall sollten Sie beim Vertrag darauf achten, dass auf das Recht des Grundstücksbesitzers, den Erbpachtvertrag frühzeitig zu kündigen (z. B. wegen Eigenbedarf), verzichtet wird. Natürlich ist auch die Laufzeit bei der Entscheidung für einen Erbpachtvertrag wichtig. Holen Sie sich am besten einen Fachmann mit ins Boot, der den Erbpachtvertrag genau prüft.

 

Immobilie verkaufen, ohne auszuziehen: Wohn- oder Nießbrauchrecht

 Viele Eigentümer möchten bis ins hohe Alter in ihrem gewohnten Zuhause wohnen bleiben, aber gleichzeitig auch das ansehnliche Kapital, das in ihrer Immobilie steckt, gerne „verflüssigen“ und für den Lebensunterhalt nutzen. Wir haben gute Nachrichten für Sie, denn das geht! Hierbei kommen verschiedene Modelle der Immobilienverrentung infrage. In jedem Fall ist es aber wichtig, dass im Kaufvertrag ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht festgeschrieben wird. Worin aber besteht der Unterschied dieser und welcher der beiden Rechte ist besser geeignet für Sie?

 Es gibt viele ältere Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie nicht an ihre Kinder oder Familienangehörige vererben wollen. Oft ist es bereits klar, dass keines Ihrer Kinder die Immobilie übernehmen möchte oder dass eine Aufteilung unter den Geschwistern nicht gut funktionieren würde. Da erscheint es doch sinnvoller, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös zum Lebensunterhalt zu nutzen. Aber ausziehen – das möchten Sie auch nicht! Die Immobilienverrentung ist eine Lösung, welche sich in diesem Fall anbietet. Dabei verkaufen Sie Ihr Haus und erhalten dafür eine Rente, die als lebenslange oder zeitlich begrenzte monatliche Zahlung, als Einmalzahlung oder Kombination aus beidem vereinbart werden kann.

Der Unterschied zwischen dem Wohnrecht und dem Nießbrauchrecht

Je nach Modell behalten Sie ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht. Beides sind Nutzungsrechte, die sich entweder auf die gesamte Immobilie oder auf einzelne, präzise festgelegte Räumlichkeiten beziehen können. Der wesentliche Unterschied ist, dass das Wohnrecht Ihnen nur das Recht gibt, die Immobilie persönlich zu bewohnen. Wenn Sie umziehen möchten oder müssen, beispielsweise in ein Pflegeheim, ist das Wohnrecht nicht mehr von Nutzen. Ein Nießbrauchrecht gibt Ihnen aber die Möglichkeit, Räumlichkeiten auch zu vermieten oder anderweitig zu nutzen. Somit haben Sie die Wahl, ob Sie einen Teil vermieten oder selbst nutzen möchten, oder ob Sie die gesamte Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen für Ihren Lebensunterhalt verwenden möchten. Jedoch müssen Sie als Nießbraucher auch für die Pflege und Erhaltung der Immobilie aufkommen. Sie tragen somit die Grundsteuer, Abwassergebühren, Gebäudeversicherung und andere Lasten, wie z.B. die Schneeräumpflicht. Lediglich „außergewöhnliche“ Reparaturen oder Modernisierungen der Immobilie fallen unter die Zuständigkeit des neuen Eigentümers. Beim lebenslangen Wohnrecht ist hingegen der Eigentümer für einen Großteil der Lasten zuständig.

Ziehen Sie bei Detailfragen eine Rechtberatung zur Seite

Bei der Entscheidung zwischen Wohn- und Nießbrauchrecht sind zahlreiche Aspekte zu beachten. Daher ist es unerlässlich, den Rat eines kompetenten Experten einzuholen, denn in der Praxis sind viele komplizierte Details ausschlaggebend.

Wichtig zu wissen ist: Damit ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht wirksam wird, muss der neue Eigentümer notariell erklären, dass er Ihnen ein solches Recht einräumen möchte. Das Nutzungsrecht wird dann in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, ggf. mit der genauen Bezeichnung der zur Nutzung überlassenen Räumlichkeiten. Selbstverständlich muss Ihnen auch bewusst sein, dass sich der Kaufpreis Ihrer Immobilie durch diese Belastung des Grundbuches deutlich reduziert.

Checkliste für den Hausverkauf

Da der Verkauf einer Immobilie keine alltägliche Aufgabe ist und sehr umfangreich sein kann, kann man schon mal etwas aus dem Auge verlieren. Mit unserer Checkliste können Sie strukturiert vorgehen und den Überblick behalten.

Vor dem Verkauf

Vorbereitung

Vermarktung

Besichtigung und Verkaufsverhandlungen

Verkaufsabwicklung und Vertragsschließung

Sie benötigen Hilfe beim Verkauf Ihrer Immobilie? Unserer Experten stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!